隨著個別房企風險的暴露、房地產貸款“兩條紅線”等樓市監管的不斷加碼,金融機構開始審慎對待房地產貸款業務。在此前的調查過程中,北京商報記者注意到,北京地區各大銀行開始不斷收緊房貸閘口,個人購房者申請房貸難度進一步增加。而進入四季度,北京地區的房貸利率雖暫無變化,但額度方面,有客戶經理坦言,“目前額度確實很緊張”。

房貸利率暫無調整

10月18日,北京商報記者從多家銀行相關人士處獲悉,目前北京地區房貸市場利率依舊未變,工商銀行、中國銀行等國有大行及多家股份制銀行均執行首套房利率為LPR+55個基點(5.2%)、二套房利率LPR+105個基點(5.7%)這一標準。

北京商報記者從工商銀行北京市分行獲悉,該行目前按照首套房利率不低于5.2%、二套房利率不低于5.7%的利率執行;中國銀行北京市分行業務部門也向北京商報記者反饋稱,該行首套房也執行5.2%、二套房5.7%這一利率標準。

根據調查,北京地區多家股份行、城商行也均執行上述標準。一位股份行個貸經理告訴北京商報記者,該行首套房房貸利率為5.2%、二套房房貸利率為5.7%,今年一直保持這個利率。另一位城商行的個貸經理也表示,“均執行統一標準,房貸利率已經很久沒變過了”。

不過,北京商報記者在調查中還注意到,雖然各家銀行房貸利率均執行統一標準,但也有銀行人士表示,可能會根據客戶情況進行上調。“貸款的時候要具體咨詢客戶經理根據自身情況上浮多少。”某國有大行支行個貸部人士介紹道。另一國有大行相關人士也表示,首套房利率不低于5.2%、二套房利率不低于5.7%是最低線,每家銀行都是一樣的,但在實際業務辦理中,有可能根據客戶情況資質進行上調。

而在貸款審批機制方面,工商銀行北京市分行表示,對客戶貸款審核要點主要包括客戶的資信情況、收入負債情況以及押品的價值等。

除此之外,部分銀行也提到會將信用貸、消費貸等情況納入審核。一位國有大行支行個貸經理表示,審批房貸時會將個人經營貸、消費貸、信用卡分期等納入,如果沒結清就要算入負債,并要求月收入要不小于月負債的2倍。前述城商行個貸經理也表示,收入負債比要低于55%,如果超出會相應提高首付,減少貸款金額。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,將信用貸等納入房貸審核范疇,主要是考慮一些邊緣性的借貸行為,也是希望更全方位考察購房者的信用或償債能力。頻頻出現各種借貸行為,容易被認為是高風險客戶。類似月收入的約束,本質上也是希望償債能力是穩健的。

部分銀行額度緊張

伴隨房貸集中度管控政策的執行,多家銀行在今年前三季度勒緊了房貸閘口,在彼時調查時,就有多家銀行表示,“行內暫無房貸額度”。如今進入四季度,房貸額度是否有所變化?

北京商報記者從多家銀行獲悉,大部分銀行房貸額度仍處于收緊狀態。一位股份行客戶經理直言,“什么時候有額度不好說,可能明年有戲”。前述城商行個貸經理也坦言:“目前額度確實很緊張。”

而國有大行方面,北京商報記者從工商銀行北京市分行處獲悉,該行房貸額度根據監管要求合理控制,有序發放。中國銀行北京市分行業務部門也回應稱,“有額度,按照監管部門要求對客戶申請貸款進行審核”。

不過,值得關注的是,在調查過程中北京商報記者發現,部分國有大行雖有額度,但明確放款時間還是要等到明年。前述某國有大行支行個貸經理介紹稱,“現在個人住房按揭貸款商貸可以簽約,但放款得等到明年”。另一位國有大行支行個貸部人士也表示,目前放款時間不確定,面簽已經約到明年2月了。

談及部分銀行房貸額度仍緊張、放款時間較長的原因,某商業銀行資深宏觀研究員表示,部分區域銀行房貸額度緊張,主要是房地產調控趨嚴背景下,部分銀行房貸存量過大,導致擠占新增額度。之所以部分銀行房貸審批、放款時間延長,一方面是銀行對涉房貸的風險偏好降低,對房貸客戶審核更加嚴格;另一方面,銀行額度緊張,而銀行通過延長房貸審批、放款周期,一定程度也是希望盡可能留住客戶。

嚴躍進認為,疫情期間購房者反而購房熱度上升,使得銀行的貸款額度此前有所透支;而在房地產貸款集中度的約束下,此類額度就會面臨緊張的可能。但他表示,放款的滯后問題也屬于正常,從政策定調寬松到最后購房者或房企收到款項,確實有時滯,不過基本上說明過緊的階段已經過去了。

未來是否會松動

10月15日,央行在2021年三季度金融統計數據新聞發布會上傳遞出積極信號。央行金融市場司司長鄒瀾表示,從數據上看,今年前三季度,個人住房貸款發放金額保持平穩,與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中,少數城市房價上漲過快,個人住房貸款投放受到一些約束,房價上漲速度得到抑制。房價回穩后,這些城市房貸供需關系也將回歸正常。

那么后續房貸額度是否會有所松動?嚴躍進預測,有望逐漸放松,而房貸利率四季度繼續上升的可能性不大,但是后續則有可能稍微下降一點。

前述城商行個貸經理也提道,“明年的額度還不好說,但是監管也提及銀行額度管控不應太死板,應該會得到改善”。

不過,前述商業銀行資深宏觀研究員則認為,國內房地產將堅持“房住不炒”的理念,國內不會將房地產作為短期刺激經濟的手段,樓市“三穩”是主基調,各地因城施策、精準調控,多渠道保障供給,加快建立房地產長效機制,遏制投機需求,滿足剛需及多元化住房需求。在金融管控方面,國內將滿足房貸合理需求,堅決遏制投機需求,促進房地產信貸平穩增長。

(記者 孟凡霞 李海顏)